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Mieter aufgepasst! Das sind die Pflichten des Vermieters

Autor: FREIZEIT REVUE Redaktion

Passen Sie als Mieter auf, denn Vermieter versuchen manchmal mit dreisten Drohungen das Mietverhältnis zu kündigen. Nicht alles müssen Sie sich als Mieter vom Vermieter gefallen lassen. Gut zu wissen, was also der Vermieter eigentlich alles darf. Deshalb: Rechte und Pflichten eines Vermieters hier auf einen Blick.

Lesen Sie hier, worauf Sie als Mieter achten müssen!

Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter liegt dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für eigene Zwecke oder für die Kinderbenötigt. Dafür braucht er allerdings vernünftige und nachvollziehbare Gründe: In seinem Schreiben muss der Vermieter Angaben zur Bedarfsperson machen, deren aktuelle Wohnsituation beschreiben und Gründe nennen, weshalb diese Wohnsituation geändert werden soll. Lesen Sie als Mieter diese Begründung genau und lassen sie sie gegebenenfalls vom Anwalt prüfen. Soll z.B. ein pflegebedürftiger Angehöriger in die Wohnung einziehen, ist die Kündigung gerechtfertigt. Ebenso, wenn der Vermieter die Immobilie fürs Alter gekauft hat und nun in Rente geht. 

Ein Wohnungswechsel ist in der Regel mit hohen Kosten und Unannehmlichkeiten verbunden. Deswegen muss der Vermieter Eigenbedarf schon vor Vertragsabschluss ankündigen, wenn er für die nächsten fünf Jahre vorhersehbar ist.

Hinweis: Wenn Mieter gegen die Kündigung des Vermieters klagen, müssen diese vor Gericht beweisen, dass der Eigenbedarf des Vermieters nur vorgeschoben ist. Gelingt der Beweis der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung, muss der Vermieter die Kosten ersetzen, die dem Mieter durch den ungerechtfertigten Umzug entstanden sind. Dazu gehört auch die Differenzmiete, wenn die neue Wohnung des Mieters teurer ist die alte.

Mietschulden. Es kann schon mal vorkommen, dass ein Mieter einmal nicht pünktlich seine Miete zahlen kann. Oft ein Ärgernis für den Vermieter. Aber Vorsicht: Wegen eins, zwei Monatsmieten Verzug darf Sie der Vermieter nicht vor die Tür setzen. Bei langfristigen Mietschulden von mindestens zwei Monaten hat er allerdings das Recht, das Mietverhältnis ohne Abmahnung fristlos zu kündigen. Tipp: Vielleicht kann man mit dem Vermieter reden und die persönliche Situation schildern.

Mieterhöung. Vermieter können nur so viel mehr Miete vom Mieter fordern, was für Wohnraum vergleichbarer Größe, Lage und Art gezahlt wird - also die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete. Diese finden Sie als Mieter in den regionalen Mietspiegeln. Allerdings muss der Vermieter seinem Mieterhöhungsschreiben keinen Mietspiegel beifügen, wenn dieser allgemein zugänglich ist, z. B. beim örtlichen Mieterverein (Urteil des Bundesgerichtshofes, Az. VIII ZR 276/08). 
Passen Sie als Mieter auf! Eine Mieterhöhung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen. Die Unterschrift des Vermieters ist dabei nicht nötig, jedoch der Name der Person, die die Mieterhöhung fordert, muss klar erkennbar sein. Außerdem muss der Vermieter begründen, warum die Wohnung teurer werden soll. HINWEIS: Der Eigentümer darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent anheben. Außerdem muss die Miete 12 Monate unverändert bleiben.

Besichtigungsrecht. Ihr Vermieter darf nicht unangekündigt vor Ihrer Wohnungstür stehen. Aber der Vermieter darf bei berechtigtem Interesse den Zustand seines Eigentums überprüfen, also z.B. die Wohnung auch von innen anschauen. Jedoch sollte der Vermieter mit dem Mieter einen Termin (ca. zwei Wochen im Voraus) ausmachen. Eigenmächtiger Zutritt ist rechtswidrig! Des Weiteren sind Routinekontrollen nicht zulässig. Handelt es sich um einen Altbau, darf der Eigentümer mit der Begründung der Überprüfung der Bausubstanz einmal im Jahr vorbeischauen.

Modernisierungen der Mietsache müssen dem Mieter langfristig angekündigt werden. Waschbecken, Heizkörper oder Türen darf der Vermieter auswechseln, wenn er damit den Wohnwert steigert oder Energie gespart wird. 11 Prozent der gesamten Kosten könnte der Vermieter dann auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings sind hier nicht die Kosten für Instandhaltungen gemeint. Diese darf der Vermieter nicht auf die Miete umschlagen. 
Mieter können Modernisierungsarbeiten ablehnen. Umgekehrt kann auch ein Vermieter gegen geplante, eigenfinanzierte Modernisierung- oder Verschönerungsarbeiten seitens Mieter intervenieren. (BGH VIII ZR 10/ 11). TIPP: Versuchen Sie mit Ihrem Vermieter diplomatisch eine Lösung für beide zu finden.

Nebenkosten sind im Mietvertrag festgehalten. Sind die Nebenkosten höher als die monatlich, im Vertrag festgeschriebene Pauschale, muss der Vermieter den fehlenden Betrag beim Mieter einholen. Jedoch hat er dazu nur ein Jahr nach Abrechnungszeitraum Zeit. Danach hat der Vermieter keinen Anspruch auf Nachzahlung des Mieters. Zu viel gezahlte Nebenkosten muss der Vermieter an die Mieter zurückzuzahlen.

Farbwahl. Der Vermieter kann bei Auszug der Wohnung vom Mieter verlangen, dass die Wohnung bzw. die Zimmer in einer neutralen, hellen Farbe an den nächsten Mieter übergeben werden.

Rauchgeruch. Achtung, zu stark verrauchte Räume, aus denen der Qualmgestank nicht durch Lüften zu entfernen ist, kann der Vermieter auf Kosten des Mieters neu streichen oder verputzen lassen. Rechtlich handelt es sich hier um eine Schadensersatzleistung. TIPP: Am besten auf dem Balkon oder am Fenster rauchen.

Um Schimmel zu vermeiden, ist der Vermieter verpflichtet seinen Mieter über regelmäßiges Lüften der Zimmer aufzuklären. Tauchen totzdem Schimmelflecken auf, muss geklärt werden, ob es auf Grund der mangelhaften Bausubstanz dazu kam oder ob es am falschen Lüften und Heizen des Mieters lag.

Weitere Internetseiten zum Thema:
www.mieterschutzbund.de
www.mieterbund.de
Bundesministerium der Justiz

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